工 具 页 · 每 季 照 填

SACH 契约监测表

三份融资合同里全部十条财务契约，逐条列出「从哪份报表取哪个数、怎么算、门槛多少、破了会怎样」。每季财报一出，照着填一遍就知道有没有踩线。这页是给守望席用的工作表，不是判断页。
基准数据 2026-06-30（Q2 10-Q）· 建表 2026-09-13
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十条契约里，只有一条真正紧：有担保票据 Section 10.8(f) 的「追索债务 ≤ 2.00 倍权益」。

2026-06-30 实算 1.923，合规——但换算成权益缓冲只剩 $6,098 千。2025 年底还有 $36,476 千，半年缩掉 83%。而光二季度单季，股东权益就减少了 $6,817 千。

其余九条：Needham 那条借款人层面的资产覆盖率富余 122 个百分点；有担保票据的杠杆条还有 $56,705 千权益缓冲；票据契约那条 150% 是发生式测试，破了不违约、只关掉三扇门。把注意力放在 10.8(f) 上。

先 分 清 两 种 契 约
类型什么时候测不达标会怎样本表里哪几条
维持式 maintenance每个财季末（个别是「任何时点」）直接构成违约事件，债权人可宣布加速到期有担保票据 6 条、Needham 3 条
发生式 incurrence只在公司想做某件事时测不构成违约，只是那件事不许做票据契约 1 条

这个区分是读 SACH 契约最容易踩的坑：四只 baby bond 的契约和 Needham 协议里都有一个叫「150% 资产覆盖率」的东西，但定义不同、性质不同、后果也不同。见下面第三节。

一 · 有 担 保 票 据 （$100M / 9.875% / 2030）· Section 10.8 六条

出处：《Note Purchase and Guaranty Agreement》，2025-06-11，见 2025-06-16 8-K 附件 4.1（0001682220-25-000011）。发行人为 Sachem Capital Corporation Holdings, LLC（协议中的 "Company"）；Parent Guarantor = Sachem Capital Corp.；"Holdings" = Sachem Capital Corporation Intermediate, LLC。六条全是维持式。

条公式取数来源门槛2026-06-302025-12-31破了会怎样
10.8(f)
维持		 Recourse Indebtedness
÷ 股东权益		 分子＝合并有息负债合计 − 无追索部分（目前仅 NHB 房产抵押）
分母＝合并资产负债表「Total shareholders' equity」		 ≤ 2.00 1.923
缓冲 $6,098 千		 1.583
缓冲 $36,476 千		 违约事件
10.8(e)
维持		 Total Debt ÷ 股东权益 分子＝合并全部 Indebtedness（GAAP） ≤ 3.00 1.929
缓冲 $56,705 千		 1.588 违约事件
10.8(b)
维持		 合并 net asset value 见下方「口径未定」提示 ≥ $125,608.7 千
＋ max(0, 75%×近四季净权益资本活动)		 $158,792 千
缓冲 $33,183 千		 $174,937 千 违约事件
10.8(a)
维持		 Collateral Value ÷ 票据本金 分子＝Secured Obligors 持有的抵押品总资产值，扣利息储备 holdback，且单一主体投资 ≤ 7.5%、最多两个主体各 ≤ 10%
分母＝$100,000 千		 ≥ 150% ≤ 187%
（上界，用 Holdings 总资产 $187,080 千）		 — 违约事件
10.8(c)
任何时点		 ① Obligors 现金
② 未设押债权资产		 「Cash」定义排除受限现金、未兑现支票、未转现信用卡应收、备用金、当地银行最低留存 ① ≥ $10,000 千
② ≥ $15,000 千		 公司声明合规 公司声明合规 违约事件
10.8(d) Collateral Value — $100M 全额发行前 ≥ $150,000 千 已于 2026-03 全额提款 ⇒ 条件失效 —
★ 10.8(f) 的完整算式（每季照抄这四行换数即可）
① 有息负债合计 = 无担保票据(净) + 优先有担保票据(净) + 房产抵押 + 循环额度
   2026-06-30： 172,041 + 96,848 + 873 + 36,500 = 306,262 千
② 追索债务 = ① − 无追索部分（NHB 房产抵押 873 千，10-Q 明示 "non-recourse obligation"）
   = 306,262 − 873 = 305,389 千
③ 股东权益（合并资产负债表末行上方）= 158,792 千
④ 比率 = ② ÷ ③ = 1.923　（门槛 2.00）
   权益下限 = ② ÷ 2 = 152,694 千　⇒　缓冲 = ③ − 152,694 = 6,098 千
下季度只要填三个数：四项有息负债、无追索部分、股东权益。缓冲若为负，即为踩线。
10.8(b) 的口径未定（本表按「总股东权益」填，标为推断）
协议只说「consolidated net asset value ... as determined by reference to the financial statements ... prepared in accordance with GAAP」，没有单独定义。两种读法差别是决定性的：
· 用总股东权益 $158,792 千 ⇒ 缓冲 $33,183 千，合规；
· 用扣除优先股清算优先权后的普通股权益 $100,973 千 ⇒ 已低于 $125,608.7 千下限。
两条支持「总股东权益」的理由（均为推断，非公司表述）：
① 协议签署日是 2025-06-11，而当时的普通股权益已经低于这个下限（2025-06-30 为 $120,088 千，2025-03-31 为 $121,520 千，均 < $125,608.7 千）。放贷方不会写一条借款人签字当天就违反的维持式契约，而公司此后每季都声明合规、债权人也未加速。
② $125,608,700 恰好等于 $179,441,000 的 70.00%。签约前后的总股东权益在 $177.9–179.3 百万之间（2025-06-30 为 $177,907 千、2025-03-31 为 $179,339 千），与该基准高度吻合；而同期普通股权益只有 $120–122 百万，其 70% 约 $85 百万，与下限相差甚远。「按签约时净值打七折」是这类契约的常见写法。
怎样才能坐实：协议 Section 7.2(a) 要求每季随财报交付一份高管证明书，载明每条 Section 10 契约的允许上/下限与当期实际算值及详细计算过程。Section 7.4(b) 允许公司以「在 EDGAR 提交 10-Q/10-K ＋ 在其官网投资者关系页放出该证明书」的方式履行交付义务。2026-09-13 实查该页（协议中指名的那一页），只列常规 SEC 申报，未见任何合规证明书。⇒ 该证明书目前仅在持有人一侧（邮件／Intralinks），公开渠道拿不到。在拿到它之前，本条一律标「推断」。
10.8(g)：债权人可以推翻公司自己的抵押品估值

原文要点：若 Required Holders 在判断后合理认为 Collateral Value 被高估、且该高估会导致 10.8(a) 被违反，可要求公司自费聘请两家全国性独立第三方评估机构出具评估报告（形式与详略须令 Required Holders 满意），并以两份报告的中位数作为该测算日 Collateral Value 的计算依据。

为什么这条对 SACH 特别重要：这家公司 28.4% 的贷款已停止计息，逾期 90 天以上中有 $60,300 千未计提任何专项拨备，理由是抵押物价值足够——而抵押物价值是不可观察输入（例如那不勒斯项目用的是 10.2% 贴现率的 DCF）。10.8(g) 等于把「房子到底值多少钱」的最终解释权交到了债权人一侧。

不在 10.8 里、但同样能触发麻烦的三条
  • Section 8.8 控制权变更回售——四要件任一触发即须向全体持有人发出按 101% 本金＋应计利息提前偿还的要约（无 make-whole）。全额被接受约 $1.01 亿。详见 Claude 轨梳理页专节。
  • Section 10.3 业务范围——不得从事使「母公司及其子公司整体而言业务的一般性质较签署日发生实质改变」的业务。
  • Applicable Rate 棘轮——利率不是固定 9.875%：非投资级评级期间为 10.875%；未满足 CFO Condition（须有全职、且不兼任 CEO 的合格 CFO）则每逾六个月自动 +100bp、可累加。协议明文把 Egan-Jones 列为 Acceptable Rating Agency、BBB- 及以上即算投资级 ⇒ 那个由发行人付费的 BBB+ 评级，对应每年约 $100 万的利息差。
二 · N e e d h a m 循 环 额 度 （$50M 承诺 / 已提 $36.5M）· 三条

出处：《Credit, Security and Guaranty Agreement》，2025-03-20，见 2025-03-27 8-K 附件 10.1（0001104659-25-028802）；另有第一号（2025-06-09）与第二号（2026-01-21，展期至 2028-03-02）修订。借款人 SN Holdings, LLC，担保人 Sachem Capital Corp.。三条全是维持式。

条公式测算主体门槛2026-06-30破了会怎样
§7.3
维持		 Asset Coverage
＝借款人总资产 ÷ 借款人总 Debt		 SN Holdings 这一层
不是合并；分母不含优先股；明文排除应付账款／贸易应付、递延税负债、应计费用		 ≥ 150% 272.1%
99,333 ÷ 36,500		 违约事件
§7.1
维持		 调整后 EBITDA ÷ Debt Service 借款人，滚动 12 个月，每财季末 ≥ 1.40 : 1.0 公司声明合规
（未披露算值）		 违约事件
§7.2
维持		 现金 ＋ 现金等价物 ＋ 额度可用余额 Loan Parties 合计，每财季末 ≥ $10,000 千 远高于门槛
仅合并现金即 $28,819 千		 违约事件
★ 这里有一个很容易搞错的地方，先说清楚。
Needham 的「Asset Coverage」不是合并口径。协议原文："the ratio of the Borrower's total assets to the Borrower's total Debt"——分子分母都是借款人 SN Holdings 这一层。SN Holdings 的资产负债表在 10-Q 的 VIE 附注里单独披露（2026-06-30：总资产 $99,333 千、循环额度 $36,500 千）。
拿合并总资产去除合并总负债得到的那个数（约 154%），对应的是四只 baby bond 的票据契约，不是 Needham 这一条。两者同名、定义不同、性质不同。

另：§8.9 的「Change in Control」违约事由定义很窄——(a) 担保人不再受《交易法》报告约束、或不再有一类注册股权证券；或 (b) 借款人不再是担保人的全资子公司。与有担保票据那条四要件的定义完全不同，宽严相差极大。

三 · 四 只 上 市 票 据 的 契 约 （SCCD / SCCE / SCCF / SCCG）· 一条

出处：2019-06-21 基础契约及第四至第七号补充契约；条款说明见 FY2025 10-K 附件 4.13(c)–(f)（0001682220-26-000014）。

公式门槛2026-06-30 口径 A
（不含优先股）		2026-06-30 口径 B
（含优先股）		破了会怎样
Asset Coverage Ratio
＝总资产 ÷ 负债总额
契约原文：负债总额「including the aggregate of the involuntary liquidation preference of redeemable preferred stock, if any」		 ≥ 150% 154.4%
472,900 ÷ 306,262		 129.9%
472,900 ÷ 364,081		 发生式
不构成违约，但关闭三扇门：
① 派息超应税所得 90%
② 新增任何负债
③ 回购任何自家股份

两个口径差 24.5 个百分点，差别全在要不要把优先股清算优先权（$57,819 千）算进分母。契约字面把「redeemable preferred stock」计入；但 FY2025 10-K 风险因素讲同一件事时写的是「any redeemable preferred stock we may issue in the future」，公司同时声明全部债务契约合规。据此推测公司按口径 A 计算。标为推断。

口径 A 反推缓冲（每季重算）
  总资产下限 = 有息负债 × 1.5 = 306,262 × 1.5 = 459,393 千
  当前总资产 472,900 千 ⇒ 资产侧缓冲 13,507 千（占总资产 2.9%）
  或：负债上限 = 472,900 ÷ 1.5 = 315,267 千 ⇒ 新增举债空间仅 9,005 千

趋势：2025-12-31 口径 A 为 165.6%（460,047 ÷ 277,839），2026-06-30 为 154.4%，半年下降 11.2 个百分点。这条虽然破了不违约，但一旦跌破 150%，公司就同时失去「再借钱」和「回购」两条路，只剩卖资产与股权融资——而 ATM 事实上已停摆。

四 · 每 季 照 填 的 空 表

财报一出，按下表取数填空。只有第一行需要紧张。

契约要填的输入算式门槛2026-06-30
（基准）		2026-09-30
（Q3 10-Q）		2026-12-31
（FY 10-K）
★ 10.8(f)
追索债务倍数		 无担保票据(净)、优先有担保票据(净)、房产抵押、循环额度、股东权益 (四项负债合计 − 房产抵押) ÷ 股东权益 ≤ 2.00 1.923
缓冲 6,098		 待填待填
10.8(e) 杠杆同上四项负债合计 ÷ 股东权益≤ 3.00 1.929
缓冲 56,705		待填待填
10.8(b) 最低净资产股东权益；近四季权益资本活动股东权益 vs 下限≥ 125,608.7 ＋ 增项 158,792
缓冲 33,183		待填待填
Needham §7.3VIE 附注里 SN Holdings 总资产、循环额度余额SN 总资产 ÷ 循环额度≥ 150% 272.1%待填待填
票据契约（发生式）总资产；四项负债合计总资产 ÷ 有息负债≥ 150% 154.4%
缓冲 13,507		待填待填
取数位置速查（都在 10-Q／10-K 里，不必翻别处）：
· 四项有息负债与股东权益 ⇒ 合并资产负债表「Notes payable」「Senior secured notes payable」「Mortgage payable」「Lines of credit」「Total shareholders' equity」
· SN Holdings 与 Holdings 的单独资产负债表 ⇒ 附注 1 的 VIE 表（"The following table presents the assets and liabilities of our consolidated VIEs"）
· 停止计息余额、90 天以上无拨备余额 ⇒ 附注 4（Loans and Allowance for Credit Losses）
· 契约合规声明 ⇒ 附注 9／10／11 各自末句「was in compliance with all debt covenants」

口径提醒：本表所有「有息负债」用的是资产负债表账面净额（已扣未摊销融资费用），与票据本金不同（票据本金 $173,254 千 vs 账面 $172,041 千；有担保票据本金 $100,000 千 vs 账面 $96,848 千）。10.8(a) 的分母用本金，其余各条按 GAAP 账面。换季填表时不要混用。

五 · 触 发 之 后 会 发 生 什 么
破的是哪条后果连锁
有担保票据任一维持式契约构成违约事件；持有人可宣布 $100M 本金加速到期Needham 协议有交叉违约／交叉加速条款（§8.6）⇒ 循环额度同时可被宣布违约
Needham 任一维持式契约构成违约事件；可终止承诺、加速、就抵押品行使权利（§9.1–9.9）母公司为全额担保人 ⇒ 责任回到母公司
票据契约的 150%不构成违约关闭「新增负债 / 回购 / 派息超应税所得 90%」三扇门
控制权变更（有担保票据 §8.8）须向全体持有人发出 101% 回售要约全额被接受约 $1.01 亿；与 2026-12-30 到期的 $51,750 千叠加

注：Needham §8.6「Cross-Default; Cross Acceleration」的具体门槛金额与宽限期本轮未逐条摘录，标待核；上表「连锁」一列据该条标题与此类协议的通常写法列示，属推断。

六 · 本 表 的 边 界
出处：Note Purchase and Guaranty Agreement（2025-06-11，8-K 附件 4.1，0001682220-25-000011）· Credit, Security and Guaranty Agreement（2025-03-20，8-K 附件 10.1，0001104659-25-028802）· FY2025 10-K 附件 4.13(c)–(f)（0001682220-26-000014）· Q2 2026 10-Q（0001682220-26-000053）· FY2025 10-K 风险因素与债务附注
SACH 契约监测表 · 席位 SACHClaude（ethan 机）· 建表 2026-09-13
这是工作表，不是判断页。判断见 Claude 轨梳理 与 双轨入口。
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